Se puede traspasar un local alquilado

¿puede un propietario transferir un contrato de alquiler?

Muchos de nosotros vivimos en pisos de alquiler, y las inversiones inmobiliarias se hacen a menudo con el propósito específico de alquilarlos. Pero, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler cuando cambia el propietario del inmueble? ¿Qué deben saber el inquilino, el vendedor del inmueble y el comprador del mismo? En este artículo, analizaremos estas cuestiones según la legislación estonia.
Una vez que el bien inmueble ha sido transferido al inquilino, los derechos y obligaciones del arrendador derivados del contrato de alquiler se transfieren al nuevo propietario del bien inmueble de acuerdo con la Ley de Obligaciones. Esto significa que si usted, por ejemplo, se ha mudado a un apartamento alquilado como inquilino, el apartamento está en su posesión y el contrato de alquiler se transfiere automáticamente al nuevo propietario. Si el nuevo propietario quiere firmar un nuevo contrato de alquiler con usted después de comprar el apartamento, realmente no hay necesidad de hacerlo. Esta cuestión puede estar en el orden del día, por ejemplo, si el nuevo propietario quiere cambiar las condiciones del contrato para usted, por ejemplo, para aumentar el alquiler. Si usted no desea celebrar un nuevo contrato, el nuevo propietario de su vivienda sólo tendrá que aceptar la situación o anular el contrato de alquiler. Un contrato de alquiler de duración indefinida, por regla general, puede cancelarse con un preaviso de 3 meses. Sin embargo, un contrato de alquiler de duración determinada, por lo general, sólo puede ser cancelado por una buena razón – por ejemplo, si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler durante tres meses.

Cesión del contrato de arrendamiento al nuevo arrendador

En algunos casos, el inquilino puede optar por salir de su contrato de arrendamiento comercial antes de que finalice su plazo de arrendamiento transfiriendo o cediendo el contrato a otra parte, conocida como el cesionario.  Las transferencias o cesiones de contratos de arrendamiento requieren un permiso explícito para este mecanismo en el contrato original. Sin embargo, en el supuesto de que exista, este escenario suele producirse cuando un inquilino vende su negocio a otra parte (que acepta el contrato actual en lugar de firmar uno nuevo con el propietario), o cuando un inquilino desea salir de su contrato y encuentra a una parte dispuesta a asumir el contrato existente.
El propietario debe aprobar al inquilino propuesto al que el inquilino actual desea ceder el contrato. El propietario determinará su aprobación evaluando si el nuevo inquilino puede pagar el alquiler, así como decidiendo si el nuevo inquilino es el adecuado. Por lo general, el propietario pedirá que el nuevo inquilino propuesto proporcione referencias financieras y comerciales para realizar esta evaluación.

¿puede cederse un contrato de arrendamiento a otra parte?

En el derecho consuetudinario, los intereses del arrendador y del arrendatario pueden cederse libremente, a menos que (1) el arrendamiento sea a voluntad; (2) el contrato de arrendamiento exija a cualquiera de las partes la prestación de servicios personales importantes, que sería sustancialmente menos probable que se realizaran si se cediera el interés; o (3) las partes acuerden que el interés no puede cederse.
Cuando el arrendador vende su interés, el comprador se somete al contrato de arrendamiento. Si hay inquilinos con contratos de arrendamiento en un edificio de apartamentos, el nuevo arrendador no puede desalojarlos por el mero hecho de haber tomado la titularidad. El arrendador puede dividir su interés como considere oportuno, transfiriendo todo o sólo parte de su interés en la propiedad. Puede ceder su derecho al alquiler o vender su interés reversible en el local. Por ejemplo, Simone contrata un alquiler de tres años en un apartamento cercano a la universidad. El casero de Simone cede a su tío, ya anciano, su derecho de reversión de por vida. Esto significa que el casero de Simone es ahora el tío, y ella debe pagarle el alquiler y recurrir a él para las reparaciones y otras prestaciones que se le deban en virtud del contrato de arrendamiento. Cuando el contrato de Simone termine, el tío tendrá derecho a alquilar el local. Así lo hace, arrendando a otro estudiante durante tres años. Un año después, el tío fallece. Su sobrino (el arrendador original de Simone) tiene el derecho de reversión y, por tanto, vuelve a ser el arrendador. Debe cumplir el contrato de arrendamiento que el tío acordó con el nuevo estudiante, pero cuando ese contrato expire, será libre de alquilar el local como considere oportuno.

Contrato de arrendamiento de traspaso de propiedad

Cuando se vende un negocio, cualquier contrato de arrendamiento existente para la fachada también debe cambiar de manos si el inquilino entrante tiene la intención de dirigir su negocio desde el mismo lugar. El contrato de arrendamiento suele ser independiente del contrato de venta del negocio y no se transfiere automáticamente al nuevo propietario. El proceso de traspaso se denomina cesión.
El arrendador sólo puede denegar su consentimiento por un número limitado de motivos razonables. Estos motivos varían de un estado a otro en función de la legislación pertinente sobre el arrendamiento de locales comerciales y, por lo general, se refieren a cualquiera de ellos:
El arrendador tiene mayor discreción para rechazar cualquier propuesta de cesión de un contrato de arrendamiento comercial. La cláusula de cesión en el contrato de arrendamiento de los locales dictará las condiciones de la cesión propuesta. Tenga en cuenta que algunos arrendamientos comerciales prohíben expresamente la cesión en cualquier circunstancia.
Vee Naidoo está interesada en la propiedad intelectual, el arrendamiento comercial y el derecho de la competencia, especialmente en su relación con las artes. Vee se basa en su experiencia como editora, autora, periodista y vendedora para ofrecer a sus clientes un asesoramiento práctico y accesible.